Os custos de empréstimos crescentes podem criar uma oportunidade inesperada para hotéis?

O conflito de sinais. As taxas de ocupação, as taxas médias diárias de quartos (ADRs) e a receita por sala disponível (RevPAR) estão em alta. A nova construção caiu - para os níveis de 2015. Olhando para o futuro, espera -se que a demanda aumente, mas também as taxas de juros. Nossa mais recente pesquisa do setor mostra que quatro em cada cinco proprietários de hotéis veem os hotéis como investimentos pouco atraentes em ambientes de alta taxa de juros. Para onde a indústria está liderada? Encontramos boas notícias em suas expectativas de crescente demanda que reforçará as principais métricas do setor, como as ADRs. Mas também há hesitação entre os proprietários de colocar novos capital no setor no ambiente econômico atual. Ironicamente, isso significa que eles podem perder retornos atraentes no médio prazo. Ele também aumenta a pressão sobre os operadores para mostrar que estão puxando e pode continuar puxando, todas as alavancas disponíveis para maximizar o crescimento e a lucratividade da receita após a desaceleração prolongada induzida por pandemia. Está longe de estar em toda a escuridão e destruição. subir cerca de 12%. As taxas de crescimento reais parecem exceder a taxa de inflação. Os hoteleiros indicaram que esperam que as taxas de quarto aumentem 8,3% a 8,8% nos próximos 18 meses, expandindo as margens brutas em cerca de 6 pontos percentuais. O grande impulso para as margens de operação ocorre graças aos movimentos dos hoteleiros adotados em resposta ao impacto do CoVID-19 e à variabilidade resultante da demanda nos últimos anos. A maioria construiu consistentemente

BCG and New York University’s Jonathan M. Tisch Center of Hospitality surveyed hotel owners, management companies, and other industry stakeholders earlier this year to gauge their sentiment on the industry’s prospects. We found good news in their expectations for rising demand that will bolster key industry metrics, such as ADRs. But there is also hesitation among property owners to put fresh capital into the sector in the current economic environment. Ironically, this means they may miss out on attractive returns in the near to medium term. It also boosts the pressure on operators to show that they are pulling, and can continue to pull, all the available levers to maximize revenue growth and profitability following the prolonged pandemic-induced downturn.

Here's what the current landscape looks like. It is far from all gloom and doom.

Guest Demand: A Major Source of Optimism

More than 70% of survey respondents anticipate that demand will at least somewhat increase by the end of 2023, and 42% expect significant increases in 2024. Hoteliers are looking for nominal revenue increases of 4.6% to 5.1% in 2023. Those expecting a significant increase in demand expect revenues to rise by about 12%. Real growth rates seem likely to exceed the rate of inflation.

The revenue increases will be driven by both volume and price. Hoteliers indicated that they expect room rates to rise by 8.3% to 8.8% over the next 18 months, expanding gross margins by about 6 percentage points. The big boost to operating margins comes thanks to the moves hoteliers took in response to the impact of COVID-19 and the resulting variability of demand over the past several years. Most have consistently built Resiliência em suas abordagens para a geração de receita e gerenciamento de custos. (Veja a Figura 1.) Por exemplo, em parte em resposta à escassez de mão -de -obra dos últimos anos, os hoteleiros implantaram tecnologia para ajudar a compensar a necessidade de funcionários humanos. Esses operadores também têm mais chances de ajustar suas estratégias de distribuição, fontes de receita diversificadas, despesas não essenciais reduzidas e investir em soluções eficientes em termos de energia.

Interest Rates: The Biggest Threat for Investors

Even though indústria hoteleira Os participantes esperam que a taxa de inflação caia abaixo de 5% até o final de 2024 (com uma conseqüente melhora de 0,8 a 1,3 ponto percentual nas margens operacionais), eles são ainda cautelosos. As altas taxas de juros assustaram os investidores em hotéis como em outros setores de propriedade comercial. No ambiente atual, 82% dos proprietários de hotéis vêem a indústria hoteleira como menos atraente do que outras classes de investimento.

O setor está se aproximando de um ponto de gatilho. Um resumo dos recentes financiamentos de hotéis mostra que se espalham por 400 pontos base acima da taxa de financiamento da noite segura, que está se aproximando de 5%. Quando os custos de empréstimos excedem 8%, os investidores de hotéis recuam. Em nossa pesquisa, 89% dos hoteleiros disseram que consideram taxas acima de 8% inaceitáveis ​​para obter um empréstimo. Mas as taxas de dívida que excedem as taxas de capital aumentam a perspectiva de alavancagem financeira negativa (com o uso da redução da dívida, em vez de aumentar, o rendimento do patrimônio), uma situação que ocorreu pela última vez no início dos anos 80, quando as taxas de juros dos empréstimos de hotéis subiram para os adolescentes superiores. gastos. (Consulte Anexo 2.)

This environment may prompt investors to fund investments with equity that is less expensive than debt. But debt rates that exceed equity rates raise the prospect of negative financial leverage (with the use of debt lowing, rather than increasing, the equity yield), a situation that last occurred in the early 1980s when interest rates on hotel loans soared to the upper teens.

Hoteliers holding short-term floating-rate debt are vulnerable to both rising debt service and refinance risks, and rising rates affect hotel owners across the full range of their capital spending. (See Exhibit 2.)

Recent bank failures and the continued pressure on small and regional banks have the potential to undercut investment in the industry as funders reduce property acquisition, defer new construction, or abandon hotels (and real estate) altogether. A broad trend toward reduced investment is starting to show up in industry data. A 2023 study by Private Equity International found that hospitality (along with retail and office space) ranked among the least preferred investment classes for attracting capital. According to data from Cushman & Wakefield, hotel transaction value increased steadily from 2021 through mid-2022, at which point volume slowed. The number of US hotel rooms under construction in December 2022 was the lowest since 2015 and some 60,900 rooms below the construction peak in April 2020.

Grande parte do investimento atual no setor está entrando em renovação e atividade de conversão de brancas, que está fazendo apanhação após a aplicação de LAX durante a pandemia. Projetos de renovação e conversão da marca atingiram níveis recordes no primeiro trimestre de 2023 (1.953 hotéis e 253.533 quartos, 38% e 37% aumentos ano a ano, respectivamente), de acordo comLodging Economics.

Persistent Labor Challenges Add to Investor Reticence

Prolonged staffing shortages are adding to investor concerns. Fully 70% of hotel owners view the hotel industry as less attractive if labor problems persist. In addition, more than 60% of respondents reported that they are somewhat or severely short-staffed, which we estimate is costing hoteliers about 7 percentage points of revenue and about 2 points of operating margin.

== No ano passado , descrevemos como várias etapas - como crescente flexibilidade dos trabalhadores, implementando as vias de compensação transparente e promovendo um ambiente de inclusão e pertencimento - pode ajudar a indústria a melhorar o recrutamento e a retenção. Os hotéis têm buscado essas estratégias e, de acordo com o Bureau of Labor Statistics dos EUA, os níveis de emprego de fevereiro de 2023 no setor atingiram os de fevereiro de 2019. Mais de 60% dos entrevistados à nossa pesquisa esperam enfrentar menos atrito até o final de 2023. Mais de 75% dos entrevistados experimentaram ganhos modestos ou melhores de produtividade do trabalho nos últimos três anos e estão otimistas em melhorar o emprego no futuro. Mais de 60% esperam melhora contínua em 2023 e 100% esperam uma melhora significativa em 2024. (Ver Figura 3.)

This is good news for hotel finances. More than 75% of respondents have experienced modest or better labor productivity gains in the last three years and are optimistic about improving employment going forward. More than 60% expect continued improvement in 2023 and 100% expect significant improvement in 2024. (See Exhibit 3.)

And yet, two challenges remain: large numbers of job openings and the decline in real earning potential for industry workers. Despite employment’s return to pre-COVID levels, job openings in the hospitality industry remain at an all-time high, driven by expectations for a significant increase in demand. Further, industry growth rates in hourly earnings are decelerating sharply, especially for nonsupervisory employees, and are now roughly on par with the rate of inflation, according to Bureau of Labor Statistics data for the accommodation and food service industry. Given the sharp decrease in earning potential for employees, as well as the hangover effect of job uncertainty from the events of the past several years, hoteliers still urgently need to solve labor challenges by increasing productivity gains and introducing new initiatives to address gaps in recruiting and retention.

Três cenários

Hotel construction fell during the pandemic, and the two- to three-year lag in bringing new projects to market will lengthen the current period of constrained supply and consequent profit growth for existing hotels. New supply may be further limited if interest rates remain elevated and undermine the feasibility of marginal projects getting off the ground.

We see three potential scenarios playing out, all of which carry benefits for investors:

• Opportunistic pricing strengthens operating margins. Improving demand and a high-inflation environment (with consumers braced for higher prices) embolden hoteliers to push room rates to historically high levels, boosting revenues and improving operating margins.
• Cost increases are generally offset by pricing increases. Price increases that offset only inflationary and labor cost increases could continue to slow investment and construction. In the near term, while demand is healthy, returns may remain stable. In the medium term, we could see positive effects on ADRs (assuming new supply remains constrained), creating a significant opportunity for rate increases.
• Cost pressures eat into margins. Pressure to add staff and restore suspended services cuts into margins but is unlikely to totally offset revenue growth, leaving some room for profit expansion.

Considerations for Owners and Operators

Neste cenário, os investidores devem avaliar os retornos potenciais da aquisição, construção e reforma da perspectiva de melhorar as margens com base nos aumentos de preços impulsionados pelo aumento da demanda. Nos anos seguintes, os hotéis provavelmente serão capazes de aumentar os ADRs estrategicamente e oportunisticamente, à medida que a demanda aumenta mais rapidamente que a oferta. A principal questão é quanto. As propriedades de escritório e varejo enfrentam desafios financeiros estruturais e de curto prazo, o que reduz sua atratividade aos investidores (pelo menos até que possam fazer os ajustes necessários em seus modelos). Essas outras classes de ativos também são tipicamente bloqueadas em arrendamentos de médio a longo prazo e não conseguem ajustar as taxas de arrendamento dinamicamente em tempo real para aproveitar o poder de precificação. Os hoteleiros podem construir a confiança e o favor da comunidade de investidores, gerenciando as principais métricas importantes, como ADRs e RevPAR, aumentando os rendimentos e retornos para os investidores. A questão principal é por quanto.

Furthermore, while their earnings may be characterized by some volatility and unpredictability (owing to such factors as seasonality, varying demand over the course of a week, and higher operating and labor costs), hotels have a key advantage over other types of residential and commercial real estate. Office and retail properties face serious structural as well as short-term financial challenges, which reduces their attractiveness to investors (at least until they can make the necessary adjustments to their models). These other asset classes also are typically locked into medium- to long-term leases and are unable to adjust lease rates dynamically in real time to take advantage of pricing power. Hoteliers can build the confidence and favor of the investor community by adeptly managing key metrics, such as ADRs and RevPAR, increasing yields and returns for investors.

Esta não é uma conclusão precipitada, especialmente se entrarmos em uma recessão em 2023 ou 2024. Mas uma análise da pesquisa de skift indica que uma recessão futura pode ser diferente das crises em 2002, 2009 e 2020, quando ocupação, RABs e revpars. Graças à demanda em várias aulas de viagem (como negócios, grupo e internacional) que ainda não se recuperaram totalmente da Covid, combinada com o poder de precificação que ainda os hotéis ainda o fizeram, essa recessão pode ser a primeira nos EUA a ver as métricas da indústria aumentarem em vez de diminuir. Os hoteleiros devem se concentrar nos dois bolsos da demanda com a maior disposição de pagar e os produtos e serviços pelos quais eles podem efetivamente cobrar mais. Por exemplo, se ocorrer uma recessão, espera-se que grandes cadeias de hotéis de luxo sofram menos porque atendem a viajantes internacionais e vários mercados, como EUA, China e outros países asiáticos, têm uma demanda reprimível considerável. Por exemplo, uma pesquisa de dezembro de 2022 do Morgan Stanley com 100 grandes gerentes de viagens corporativas descobriu que quase metade espera que os orçamentos de viagem de 2023 de suas empresas excedam os níveis de 2019. Os hoteleiros têm a oportunidade de atender a essa demanda e aproveitar um mercado emergente relacionado de viagens de negócios mais bem-leis. Os principais executivos de hotéis indicaram que a demanda por estadias de domingo e quinta-feira à noite nos mercados comerciais tradicionais tem sido forte. Os hoteleiros podem querer repensar a definição tradicional do padrão de viagem “Weekly Warrior” e ajustar as estratégias de gerenciamento de receita (e comodidades adicionais) para refletir o comportamento de mudança.

A disaggregated approach to pricing increases, therefore, is well advised. Hoteliers should be focusing on both the pockets of demand with the highest willingness to pay and the products and services for which they can effectively charge more. For example, should a recession occur, large luxury hotel chains are expected to suffer least because they cater to international travelers, and several markets, such as the US, China, and other Asian countries, have sizeable pent-up demand.

Multiple indications point to business travel picking up. For example, a December 2022 Morgan Stanley survey of 100 large corporate travel managers found that almost half expect their companies’ 2023 travel budgets to exceed 2019 levels. Hoteliers have an opportunity to both serve this demand and tap into a related emerging market of business-plus-leisure trips. Leading hotel executives have indicated that demand for Sunday- and Thursday-night stays in traditional business markets has been strong. Hoteliers may want to rethink the traditional definition of the “weekly warrior” travel pattern and adjust revenue management strategies (and add-on amenities) to reflect changing behavior.

Este ambiente incentiva os líderes de gerenciamento de receita e distribuição de hotéis a melhorar sua capacidade de capturar maior demanda com os produtos certos pelo preço certo. Os sistemas de reserva e gerenciamento de propriedades continuam avançando, e os hoteleiros são muito mais capazes de precificar salas, recursos e serviços individuais para o nível de cliente individual. A importância do acesso a bons dados como serviço e soluções de inteligência de negócios aumentará à medida que os modelos de previsão de demanda em tempo real recebem mais informações-como dados de aluguel de curto prazo, transações de hotéis, reformas no nível de mercado, dados de mercado em nível de vizinhança, manchetes de notícias e taxas de câmbio. Uma grande empresa de gerenciamento de hotéis já teve um bom sucesso usando uma combinação dessas ferramentas para melhorar sua previsão de demanda. É o trabalho dos operadores de hotéis, no entanto, testar rigorosamente novas práticas de gerenciamento de receita e a elasticidade do preço de novos recursos (como a ADR incremental de suíte versus taxas de salas de padrão ou a taxa incremental para as salas adjacentes), de modo que a capacidade de capturar a taxa de premium não é limitada a que as ofertas de luxo ou os clientes com a mais alta vontade de pagar. A maior disposição de pagar e os produtos e serviços pelos quais eles podem efetivamente cobrar mais.

Se uma versão do terceiro cenário chegar ao passar e os hotéis não conseguirem compensar completamente as pressões crescentes de custo ou aumentar os preços tanto ou o mais rápido quanto desejarem, será incumbente de proprietários e operadores para garantir que as marcas e propriedades ainda entreguem valor. Essa é a única maneira de os hotéis continuarem sendo uma classe de ativos atraente para os investidores. Essas empresas também devem ter a tecnologia certa em vigor, para que aqueles que tomam decisões diárias em hotéis e propriedades individuais tenham acesso a dados e insights que podem otimizar as ADRs. As empresas e operadores de marca estão bem posicionados para determinar como desbloquear o valor da cadeia de suprimentos, fornecendo aos proprietários soluções eficientes em escala. Extrair a economia de compras com produtos que atendem aos padrões da marca e agregam valor aos proprietários, por exemplo, permitirá que operadores e marcas de hotéis compartilhem a criação de valor e tomem uma parte da torta.

Branded operators must make sure that their brands, services, and offerings remain relevant to travelers’ needs so that customers are not enticed away by other forms of lodging. These companies must also have the right technology in place so that those making day-to-day decisions at individual hotels and properties have access to data and insights that can optimize ADRs. Branded companies and operators are well positioned to determine how to unlock value from the supply chain by providing owners with efficient at-scale solutions. Extracting procurement savings with products that both meet brand standards and deliver value to owners, for example, will allow operators and hotel brands to share in value creation and take a piece of the pie.

Uma oportunidade pode estar nas mudanças estruturais substanciais que os proprietários fizeram nos últimos anos para melhorar a eficiência energética. Essas mudanças podem reduzir os custos de financiamento imobiliário. Na Europa, o financiamento para novas construções que atende a rigorosos padrões de eficiência energética se tornou muito atraente, com acesso a termos favoráveis ​​e taxas subsidiadas. O pensamento criativo por operadores e proprietários pode permitir que eles se baseem nos avanços dos hoteleiros feitos durante a Covid. Assim como fizeram durante os dias mais sombrios da pandemia, os operadores precisam considerar a perspectiva do proprietário na construção de uma relação de valor de custo mutuamente benéfica. Todos podem ter um efeito assustador no investimento. Mas a forte demanda por salas deve ser outra constante. Os hotéis podem ser um dos poucos setores que desfrutam de flexibilidade de preços em uma crise econômica mais ampla e, como tal, uma das poucas classes de ativos que os investidores astutos podem recorrer a conforto. Inscreva -se

As we move forward in uncharted waters, value creation may need to come from sources other than higher prices and lower costs. Just as they did during the darkest days of the pandemic, operators need to consider the owner’s perspective in building a mutually beneficial cost-value relationship.

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Uncertainty, inflationary fears, and elevated interest rates are likely to be with us for a while. All can have a chilling effect on investment. But strong demand for rooms should be another constant. Hotels may be one of the few sectors that enjoy pricing flexibility in a broader economic downturn and, as such, one of the few asset classes that shrewd investors can turn to for comfort.