O Oriente Médio está entre as regiões que mais crescem do mundo, com muitos projetos ambiciosos de infraestrutura e desenvolvimento previstos para atrair quase US $ 1 trilhão em investimento até 2030.
Most real estate developers today still view transformational sustainable practices as economically unattractive, but the work BCG has conducted with large-scale urban regeneration projects in the Gulf Cooperation Council (GCC) region has shown just the opposite. Almost half of a project’s carbon abatement practices can create cost savings or are zero cost—and innovations such as biogenic construction technologies are emerging to solve the most difficult abatement issues.
Focusing Abatement Efforts
Our work on a recent large-scale imóveis A estratégia de descarbonização começou com uma base detalhada da pegada ambiental do projeto nas diferentes categorias de ativos, incluindo edifícios, infraestrutura rodoviária, paisagismo e recursos de água e serviços públicos. (Ver Anexo 1.) A linha de base foi realizada durante todo o ciclo de vida do desenvolvimento, contabilização do projeto, cinco anos de construção e 50 anos de uso, incluindo o final da vida do projeto. Nosso trabalho identificou a pegada geral entre os escopos 1, 2 e 3 para fornecer uma imagem holística. Freqüentemente os desenvolvedores se concentram apenas nos escopos 1 e 2 (emissões diretas e indiretas de GHG que ocorrem de fontes controladas ou de propriedade do projeto-como queima de gás natural no local versus compra de eletricidade), enquanto uma grande parte de sua pegada não está localizada no escopo 3 (emissões ligadas às atividades do projeto. emergiu de nossa análise. Primeiro, em termos de categorias de ativos, descobrimos que os edifícios representam a participação do leão em emissões em cerca de 66%, enquanto os recursos de paisagismo e água representam 20%. Segundo, em termos de avaliação do ciclo de vida, descobrimos que a fabricação de materiais de construção (isto é, carbono incorporado) e as operações e manutenção representam cerca de 90% das emissões ao longo da vida-aproximadamente 25% e 65%, respectivamente. Atividade a diminuir porque os GEE ainda são uma parte fundamental do processo (como CO
Two insights emerged from our analysis. First, in terms of asset categories, we found that buildings account for the lion’s share of emissions at about 66%, while landscaping and water features account for 20%. Second, in terms of lifecycle assessment, we found that the manufacturing of construction materials (i.e., embedded carbon), and operations and maintenance account for about 90% of lifetime emissions—approximately 25% and 65%, respectively.
Unfortunately, manufacturing construction materials is among the most difficult carbon-emitting activity to abate because GHGs are still a fundamental part of the process (such as CO 2 Lançado do calcário usado em Produção de cimento ). Enquanto isso, o consumo de eletricidade é responsável por uma grande proporção de emissões operacionais - mas apenas parcialmente sob o controle de um proprietário do projeto típico, pois ainda depende muito do mix de geração de energia dentro da região ou país. De fato, a economia da descarbonização na região está encorajadora e mudando rapidamente para melhor. Durante nossas conversas com vários fabricantes de materiais regionais, aprendemos que seus investimentos em tecnologias relacionadas à descarbonização estão começando a pagar. A demanda por materiais de construção mais verde (como aço reciclado, cimento de baixo carbono e alumínio de baixo carbono) está crescendo, e o prêmio de preço que esses materiais comandam hoje está em declínio rapidamente. Por exemplo, a Emirates Global Aluminium, um produtor regional de alumínio, desenvolveu fundição de alumínio movida a energia solar e ganhou vários contratos por sua venda, incluindo a venda de 40k toneladas de alumínio renovável ao grupo BMW em fevereiro de 2021.
But there is good news. Indeed, the economics of decarbonization in the region are encouraging and rapidly changing for the better. During our conversations with several regional material manufacturers, we learned that their investments in decarbonization-related technologies are beginning to pay off. Demand for greener construction materials (such as recycled steel, low-carbon cement, and low-carbon aluminum) is growing, and the price premium these materials command today is rapidly declining. For instance, Emirates Global Aluminum, a regional aluminum producer, has developed solar-powered aluminum smelting and won multiple contracts for its sale, including the sale of 40k tons of renewable aluminum to BMW Group in February 2021.
Os primeiros 50% são quase gratuitos
As implicações para os esforços de redução de mega projetos não são teóricas. Em um projeto de regeneração em larga escala no GCC, o proprietário do projeto conseguiu diminuir cerca de 52% das emissões de GEE, mesmo dentro das restrições do design do projeto, que haviam sido finalizadas principalmente na época de nossa análise. Se o design incorporou as melhores práticas verdes desde o início, estimamos que o projeto poderia ter diminuído 70% das emissões de GEE. (Consulte o Anexo 2.)
Veja como chegamos a esses 70%. Os desenvolvedores podem diminuir aproximadamente 37% das emissões de carbono do ciclo de vida usando tecnologias e princípios de design que realmente geram economia de custos em um ciclo de vida de 50 anos. Por exemplo, a economia no consumo de energia é possível usando princípios de design passivo, como orientação para construção no local, layout de construção, design de janelas, isolamento e ventilação. Usando tecnologias maduras, como a substituição da iluminação tradicional por LEDs ou o uso de termostatos inteligentes, fornece economias adicionais, reduzindo a carga geral de resfriamento em edifícios. A tecnologia, que depende de uma planta de resfriamento centralizada para circular água gelada para resfriar os edifícios, é 50% mais eficiente em termos de energia que as unidades tradicionais de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC) tradicionais. O resfriamento do distrito é uma opção muito viável para desenvolvimentos em larga escala e já foi usada em muitos desenvolvimentos planejados ao GCC (incluindo Business Bay, Dubai Downtown, Festival City em Dubai e Pearl Catar). A escala dos próximos mega-desenvolvimentos pode fornecer esse impulso extra para tornar o distrito resfriar um padrão para novos projetos. Exemplos incluem maior uso de energia solar (como arrendamento de terras disponíveis para operadores de plantas solares por um ciclo de vida de 25 anos, uma prática comum nos mega-develofícios) e incentivar o maior veículo elétrico (EV) com uma rede de carregamento bem descrita. Nossa pesquisa mostra que os próximos 22% são economicamente viáveis a um preço médio de ~ US $ 118 por tonelada de CO2E
Moreover, the Middle East has yet to fully tap into the huge potential for district cooling. The technology, which relies on a centralized cooling plant to circulate chilled water to cool buildings, is 50% more energy efficient than traditional decentralized heating, ventilation, and air conditioning (HVAC) units. District cooling is a very feasible option for large-scale developments and has already been used in many master-planned GCC developments (including Business Bay, Dubai Downtown, Festival City in Dubai, and The Pearl Qatar). The scale of upcoming mega-developments could provide that extra push to make district cooling a standard for new projects.
In addition to the 37% of emissions abated through cost-saving levers, another 11% of abatement levers costs the developer little to nothing. Examples include greater use of solar power (such as leasing available land to solar plant operators for a lifecycle of 25 years, a common practice in mega-developments,) and incentivizing greater electrical vehicle (EV) adoption with a well-designed charging network.
Getting Closer to Zero
Beyond the first 48% of emissions abatement described above, costs begin to rise. Our research shows that the next 22% is economically feasible at an average price of ~$118 per ton of CO2e
In the short term, the costs of these green technologies might seem to outweigh their benefits, but we expect them to become increasingly cost competitive in the next five to seven years. Indeed, other factors could make additional abatement measures financially feasible in the more immediate future. Green buildings, for example, can directly contribute to the top line of developers, particularly in commercial real estate. A recent study by Knight Frank
On the funding side, it is also increasingly possible for sustainable developments to access financing earmarked for green/ESG-compliant projects, which can be 20–70 bps less expensive than traditional financing, according to a study conducted by finance company MSCI.
Procurando inovações de redução biogênica
Enquanto as alavancas de redução discutidas até agora são possíveis nas atuais paradigmas de construção, aproximar -se de zero emissões exigirão que os inovadores testem novas soluções que desafiam as abordagens existentes. Uma área particularmente promissora são os materiais de construção biogênicos, como madeira laminada cruzada, bambu, fardos de palha e hempcrete. Por exemplo, o edifício de madeira em massa mais alto do mundo, a ascensão, abriu em Milwaukee, no Centro-Oeste dos EUA, em 2022. As vigas e colunas de madeira laminadas com cola carregam pisos de madeira laminados cruzados, com dois núcleos de concreto que proporcionam estabilidade lateral. O edifício de uso misto de 25 andares tem 86,6 metros (284 pés) de altura, com uma área total do piso de aproximadamente 45.800 metros quadrados (493.000 pés quadrados). Inclui apartamentos residenciais, espaço de varejo, uma piscina elevada e um convés do céu. Toda a madeira usada na estrutura foi importada da Áustria. Por exemplo, o feixe de Farmer é um edifício de 17.000 metros quadrados de cinco andares, concluído em 2022, na cidade de Phoenix, sudoeste dos EUA. A cidade tem temperaturas comparáveis ao GCC, com temperaturas máximas de mais de 54 graus Celsius no verão. Os edifícios feitos de madeira estão começando a aparecer no GCC, incluindo o primeiro nos Emirados Árabes Unidos, o Skyway Innovation Center em Sharjah. Ao mesmo tempo, eles precisarão lançar um setor completamente novo, que possa adquirir material a um custo competitivo, identificar contratados capazes e pressionar por mudanças nos códigos de construção locais. Em termos de resistência ao fogo, por exemplo, existem precedentes para garantir que a madeira tenha requisitos semelhantes aos edifícios padrão. A boa notícia é que a tecnologia existe, mas legisladores e contratados precisarão se libertar de práticas estabelecidas e apoiar ativamente métodos de construção novos e inovadores. O que é especialmente emocionante é que, como os materiais biogênicos podem armazenar carbono, eles podem ajudar a reduzir a pegada de carbono geral do nosso planeta. Esforços coordenados de várias partes interessadas, incluindo governos, desenvolvedores e fornecedores de materiais. O papel do governo é essencial na definição de políticas, na construção de códigos e no fornecimento de subsídios que incentivam a sustentabilidade - e muitos reguladores regionais estão tomando medidas. Mas entidades privadas ou semi-privadas podem começar a impulsionar as mudanças, desenvolvendo estratégias de sustentabilidade completas para empreendimentos, como mega projetos, que incluem algumas vitórias rápidas e algumas ações de médio prazo. Ao projetar com sustentabilidade em mente desde o início e priorizando práticas circulares, como reutilização e reciclagem, é possível criar estruturas que sejam baixas e também mais fáceis e menos caras de manter com o tempo.
In fact, some biogenic materials have been deployed successfully around the globe—and with increasing frequency. For example, the tallest mass timber building in the world, Ascent, opened in Milwaukee, in the midwestern US, in 2022. Glue-laminated timber beams and columns carry cross-laminated timber floors, with two concrete cores providing lateral stability. The 25-story mixed-use building is 86.6 meters (284 feet) tall, with a total floor area of approximately 45,800 square meters (493,000 square feet). It includes residential apartments, retail space, an elevated pool, and a sky-deck. All timber used in the structure was imported from Austria.
While wooden buildings are rare in the Middle East, the technology is highly adaptable to a wide range of weather conditions, including arid conditions. For example, The Beam on Farmer is a 17,000 square meter, five-story building completed in 2022 in the Southwest US city of Phoenix. The city has temperatures comparable to the GCC, with maximum temperatures of more than 54 degrees Celsius in summer. Buildings made of timber are beginning to appear in the GCC, including the first in the United Arab Emirates, the Skyway Innovation Center in Sharjah.
These are promising examples, but for widespread adoption to occur in the region, innovators will need to fight several preconceptions associated with timber, including fire resistance (ironically, timber structures suffer more from water than fire). At the same time, they will need to launch a completely new industry, one that can procure material at a competitive cost, identify capable contractors, and push for changes in local building codes. In terms of fire resistance, for example, there are precedents for ensuring timber has similar requirements as standard buildings. The good news is that the technology exists, but legislators and contractors will need to break free of established practices and actively support new and innovative building methods.
We expect these issues will be addressed and biogenic construction will become more prevalent in the region in the coming years, most likely in a hybrid form with traditional materials. What’s especially exciting is that because biogenic materials can store carbon, they can help reduce the overall carbon footprint of our planet. Someday these technologies might take buildings beyond carbon neutral to carbon negative, removing more carbon from the atmosphere than the buildings put into it.
Spurring Green Adoption
Decarbonizing mega projects is a challenge that requires the coordinated efforts of various stakeholders, including governments, developers, and material suppliers. The role of the government is essential in setting policies, building codes, and providing subsidies that incentivize sustainability—and many regional regulators are taking action. But private or semi-private entities can start driving change by developing full-fledged sustainability strategies for ventures, such as mega projects, that include some quick wins and some medium-term actions.
In addition, the importance of design choices cannot be overstated. By designing with sustainability in mind from the start and prioritizing circular practices, such as reuse and recycling, it is possible to create structures that are low emission and also easier and less costly to maintain over time.
Finalmente, é imperativo que os proprietários de projetos trabalhem em toda a cadeia de valor para promover práticas de construção verde. Os acordos de estrutura de fornecedores podem fornecer uma garantia de volume para materiais mais sustentáveis, enquanto os requisitos de sustentabilidade nos pedidos de proposta (RFPs) e acordos de contratados podem impulsionar a demanda por práticas de construção de baixo carbono. Existem duas abordagens amplas para promover a sustentabilidade na contratação: focada nos resultados e prescritivos. A escolha da abordagem depende do modelo operacional e do estágio de construção, mas ambos exigem integração com RFPs "padrão". (Consulte o Anexo 3.)
Na abordagem focada no resultado, o desenvolvedor explica os objetivos e os resultados esperados na RFP de design ou construção. O desenvolvedor também pode modificar os critérios de avaliação técnica para incluir credenciais de sustentabilidade e critérios de desempenho. Nesta abordagem, fornecedores e/ou designers internos têm a flexibilidade de encontrar soluções para atender a esses objetivos-como quais materiais de baixo carbono usam. Inscreva -se
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Em uma abordagem prescritiva, o desenvolvedor emite uma RFP para potenciais fornecedores que especificam metas de sustentabilidade e materiais ou tecnologias específicos de baixo carbono a serem usados. O plano proposto de qualquer fornecedor sofre uma avaliação técnica para garantir que ele adere a esses alvos e diretrizes. A força dessa abordagem é que ela estabelece instruções claras para a sustentabilidade, mas alguns fornecedores podem se opor porque a abordagem é menos flexível do que a abordagem focada em resultados e permite uma solução de problemas menos criativa. Funciona exatamente como declarado na RFP. Além disso, a abordagem pode diferir dependendo do modelo operacional. Se a empresa estiver buscando o autodesenvolvimento, adotar uma abordagem focada nos resultados do design faz sentido. Mas se uma empresa estiver usando um desenvolvedor de terceiros, combinar um resultado e uma abordagem prescritiva para o design pode ser necessária para evitar a perda de controle. Os governos regionais estão comprometidos em diversificar economias longe do petróleo, muitos mega-projetos ambiciosos estão em andamento, e uma população jovem e ambientalmente consciente está entrando na força de trabalho. Por esses motivos, a região tem uma oportunidade única de liderar o desenvolvimento sustentável - uma oportunidade que deve aproveitar não apenas para reduzir a pegada de seus projetos muito ambiciosos, mas também se tornar líderes em soluções tecnologicamente avançadas. Governos, desenvolvedores e todo o ecossistema imobiliário devem ficar de olho no prêmio, incorporando princípios de desenvolvimento sustentável em suas estratégias gerais desde o início, destacando metas claras e estabelecendo roteiros de implementação acionáveis. Em um momento tão crucial, essa abordagem não é apenas a coisa certa a fazer para o meio ambiente, também é a melhor maneira de garantir o valor de longo prazo do projeto. Benjamin Deschietere
An outcome-focused approach is most appropriate for designers, developers, and contractors so they can creatively use their know-how—whereas the prescriptive approach is preferable when a detailed design is completed and contractors need to execute the work exactly as stated in the RFP. Also, the approach might differ depending on the operating model. If the company is pursuing self-development, then taking an outcome-focused approach to design makes sense. But if a company is using a third-party developer, combining an outcome and prescriptive approach to design might be necessary to avoid the loss of control.
The Middle East is undergoing momentous change. Regional governments are committed to diversifying economies away from oil, many ambitious mega-projects are in the works, and a young, environmentally conscious population is entering the workforce. For these reasons, the region has a unique opportunity to spearhead sustainable development—an opportunity it should seize not only to reduce the footprint of its very ambitious projects but also to become leaders in technologically advanced solutions. Governments, developers, and the entire real estate ecosystem should keep their eye on the prize, incorporating sustainable development principles within their overarching strategies early on, highlighting clear targets, and laying out actionable implementation roadmaps. At such a pivotal moment, this approach is not just the right thing to do for the environment, it’s also the best way to guarantee the project’s long-term value.
