combatendo a maldição de edifícios de zumbis

Desde que o trabalho híbrido e pandemia se tornou o novo normal. Essa mudança diminuiu a demanda por espaço de escritório e reduzirá constantemente seu valor, com implicações para os proprietários e cidades que dependem da receita do imposto sobre a propriedade e da vibração econômica que os trabalhadores de escritório geram. Em uma pesquisa recente, o BCG constatou que muitos edifícios de escritórios correm o risco de se tornarem “zumbis” - com baixa utilização, altos níveis de vacância e viabilidade financeira diminuindo rapidamente.

Em meio a esses desenvolvimentos, o aumento das taxas de juros está acumulando uma pressão financeira significativa sobre os proprietários de edifícios. Novas dívidas serão muito mais caras e, quando associado a avaliações mais baixas, podem fazer com que alguns proprietários devem mais do que seus edifícios valem; Isso, por sua vez, pode levar a uma onda de padrões que repentinamente transformam os credores nos proprietários e gerentes de edifícios de escritórios.

Compounding these issues are technology advances such as AI generativa Isso reduzirá ainda mais a necessidade de espaço de escritório. Os eventos estão se desenrolando rapidamente, e os proprietários, líderes da cidade e credores devem começar a trabalhar juntos agora para enfrentar os desafios que estão por vir. Muitos edifícios já estão nessa marca. Nossa pesquisa descobriu que, em média, as taxas de vacância aumentaram de 12% para 17%, enquanto a utilização caiu de 70% para 42%, um declínio impulsionado por um aumento no que chamamos de espaço "em risco". Essa categoria representa a enorme quantidade de espaço sob arrendamentos que é improvável que sejam renovados. Durante a pandemia, muitos inquilinos assinaram arrendamentos de curto prazo, aguentando seu tempo até que tenham uma idéia melhor de como seria o futuro do trabalho. Antes da pandemia, o arrendamento corporativo médio foi de cinco a dez anos, enquanto a maioria dos arrendamentos hoje é de menos de cinco anos. Como resultado, 60% dos arrendamentos de escritório estão definidos para expirar nos próximos três anos. (Veja o Anexo 1.) Isso significa que cerca de 1,5 bilhão de metros quadrados de espaço de escritório podem se tornar obsoletos, o que se traduziria em US $ 40 bilhões a US $ 60 bilhões em receita perdida para os proprietários de edifícios. Os proprietários já estão oferecendo meses de aluguel gratuito e outras concessões para impedir que os inquilinos abandonem seus arrendamentos, esperando que estejam dispostos a pagar pelo espaço no futuro. É possível que os aluguéis do escritório do centro eventualmente caam o suficiente para atrair as empresas que antes são do preço dessas áreas, mas isso significaria apenas uma mudança no espaço ocupado, não um aumento líquido. Esperamos ver um "voo para a qualidade"-ou seja, para edifícios de escritórios ricos em comodidades em locais atraentes (com acesso ao transporte de massa, bons restaurantes e espaços verdes, por exemplo). Além disso, esperamos que os edifícios ocupados por inquilinos que exigem que os funcionários trabalhem no local sejam amplamente protegidos desse impacto. Por outro lado, os edifícios baseados em cubículos que atendem aos trabalhadores do escritório, mas que não tenham mais comodidades modernas, sofrerão mais. O aumento das taxas de juros terá um enorme impacto nas empresas que emprestam a uma taxa flutuante e aquelas que precisam refinanciar, tornando a nova dívida muito cara. Para os proprietários, a matemática é inevitável. Quando as taxas aumentam e se espalham por

Becoming a Zombie

Buildings become zombies when vacancy rates and unused space under lease drive utilization to 50% or less. Many buildings are already at that mark. Our research found that, on average, vacancy rates have increased from 12% to 17%, while utilization has plummeted from 70% to 42%, a decline driven by a surge in what we call “at risk” space. This category represents the enormous amount of space under leases that are unlikely to be renewed.

The at-risk category exists because the office market shifted so suddenly that leases have not caught up. During the pandemic, many tenants signed short-term leases, biding their time until they had a better idea of what the future of work would look like. Before the pandemic, the average corporate lease was for five to ten years, while most leases today are for less than five years. As a result, 60% of office leases are set to expire in the next three years.

Assuming these trends continue and organizations right-size to fit new levels of demand, utilization may tick up slightly from today’s depths, but still only 60% to 65% of current US office space will be needed. (See Exhibit 1.) That means about 1.5 billion square feet of office space could become obsolete, which would translate into $40 billion to $60 billion of lost revenue for building owners.

Of course, not all of that 1.5 billion square feet will become vacant. Landlords are already offering months of free rent and other concessions to keep tenants from abandoning their leases, hoping they will be willing to pay for the space in the future. It’s possible that downtown office rents will eventually drop far enough to entice companies once priced out of those areas, but that would mean just a shift in occupied space, not a net increase.

Not all office buildings will suffer equally, either. We expect to see a “flight to quality”—that is, to amenity-rich office buildings in attractive locations (with access to mass transit, good restaurants, and green spaces, for example). In addition, we expect that buildings occupied by tenants that require employees to work on site will be largely shielded from this impact. Conversely older, cubicle-based buildings catering to office workers but lacking in modern amenities will suffer the most.

The Specter of Rising Rates

Increasing vacancies and lower utilization rates are not the only forces threatening to turn office buildings into zombies. Rising interest rates will have an enormous impact on companies that borrow at a floating rate and those that need to refinance, making new debt very expensive. For property owners, the math is inescapable. When rates rise and spreads widen for imóveis Financiamento, o valor dos edifícios de escritórios diminui. Com a demanda caindo e o financiamento ficando mais escasso e mais caro, esperamos que os valores de construção caam cerca de 40% dos níveis pré -ndêmicos nos próximos 12 a 36 meses. (Ver Anexo 2.) Os investidores já marcaram as ações do Office REIT por esse valor. Os padrões aumentarão como resultado, e os credores devem estar preparados. Em fevereiro, um fundo gerenciado pela Brookfield Properties inadimpleiu em US $ 784 milhões em empréstimos em dois conhecidos arranha-céus de escritórios no centro de Los Angeles, que alguns dizem que poderia sinalizar um ponto de virada para o mercado de escritórios dos EUA. Mesmo para os proprietários que evitam inadimplência, menos acesso ao capital poderia impedir que eles investem para melhorar as propriedades de maneiras que aumentassem a ocupação.

Furthermore, buildings are, on average, 60% leveraged, so a 40% drop in value means many will be worth less than the debt owed. Defaults will rise as a result, and lenders must be prepared. In February, a fund managed by Brookfield Properties defaulted on $784 million of loans on two well-known office skyscrapers in downtown Los Angeles, which some say could signal a turning point for the US office market. Even for owners that avoid default, less access to capital could keep them from investing to improve properties in ways that would increase occupancy.

onde os zumbis vagam

haverá edifícios de zumbis na maioria dos principais mercados de escritórios, mas o impacto não será sentido igualmente. (Veja o Anexo 3.) As cidades com uma maior concentração de edifícios de escritórios do que residenciais e varejo, e aquelas cujas economias dependem de indústrias passíveis de trabalho remoto (tecnologia e finanças, por exemplo), enfrentam maior exposição e riscos. As cidades de gateway que experimentaram algumas das entradas mais pesadas do capital dos investidores na última década-e que testemunharam as avaliações recorde de construção de escritórios como resultado-serão mais difíceis. O setor público perderá o imposto sobre a propriedade e a receita de transporte público de US $ 15 bilhões a US $ 25 bilhões nacionalmente, de acordo com nossas estimativas, com a maior parte daquelas perdas ocorrendo em dez cidades. (Consulte a Anexo 4.) A receita do imposto sobre vendas também será atingida. Nos distritos comerciais centrais de todo o país, os gastos pessoais caem em áreas com altas concentrações de prédios de escritórios, aumentando ainda mais as vagas de varejo e fazendo com que as áreas centrais se deteriorem ainda mais. emergente. (Consulte o Anexo 5.)

The losses will not be felt by the private sector alone. The public sector will lose property tax and public-transit revenue of $15 billion to $25 billion nationally, according to our estimates, with the bulk of those loses occurring in ten cities. (See Exhibit 4.) Sales tax revenue will also take a hit. In central business districts across the country, in-person spending is down in areas with high concentrations of office buildings, driving up retail vacancies and causing downtown areas to deteriorate further.

A self-reinforcing vicious cycle is emerging. (See Exhibit 5.) A utilização de escritórios mais baixa leva à diminuição dos gastos nas empresas vizinhas e, à medida que os arrendamentos se transformam, menos receita de aluguel. Isso reduz o capital disponível para investimento em melhorias na construção, o que diminui ainda mais os valores de construção e o capital do investimento. À medida que a utilização permanece baixa, as empresas vizinhas que atendem aos trabalhadores do escritório fecham ou se mudam, criando mais vagas e muitas vezes levantando preocupações de segurança pública que as cidades lutam para combater com menos recursos financeiros. Espiral

Breaking the Downward Spiral

A pandemia criou uma mudança permanente no comportamento do local de trabalho; portanto, mesmo uma recuperação econômica nacional ou uma pausa nos aumentos nas taxas de juros não curarão o problema. Os setores privados e públicos devem tomar medidas estratégicas conjuntas para quebrar as áreas do centro das cidades do ciclo e reimaginar. Essa avaliação dividirá o portfólio em cinco categorias, em um espectro de edifícios que podem permanecer como é para aqueles que devem ser abandonados.

Next Steps for Property Owners

Property owners need to assess their commercial real estate (CRE) portfolios and set a strategy to revive their zombie buildings depending on property characteristics, neighborhoods, markets, finances, and city taxes and incentives. This assessment will divide the portfolio into five categories, on a spectrum from buildings that can remain as is to those that should be relinquished.

permanecem. Eles incluem edifícios mais recentes de classe A e A+ que mantiveram alta ocupação, crescimento de aluguel e renovações devido a comodidades de qualidade, bem como edifícios de Classe B e C que são bem utilizados por inquilinos que exigem funcionários no local. Transformar parte da capacidade de flexionar o espaço pode aumentar a atratividade e a utilização desses edifícios. Eles são principalmente edifícios de classe A e B+ mais antigos. Enquanto isso, edifícios de escritórios de alta qualidade localizados nessas áreas podem estar desfrutando de alta ocupação e crescimento de aluguel, graças em parte a boas trânsito e comodidades locais, como bons restaurantes e lojas. Aqui também, a conversão para o espaço flexível deve ser considerada. These buildings have maintained strong demand and operating income. They include newer Class A and A+ buildings that have retained high occupancy, rent growth, and renewals owing to quality amenities, as well as Class B and C buildings that are well utilized by tenants that require on-site staff. Transforming some of the capacity to flex space could increase the attractiveness and utilization of these buildings.

Renovate. These buildings have experienced a moderate decline in operating income and are in markets experiencing tailwinds for office growth. They are mostly older Class A and B+ buildings. Meanwhile, higher-quality office buildings located in these areas may be enjoying high occupancy and rent growth, thanks in part to good local transit and amenities such as good restaurants and stores. Here too, conversion to flex space should be considered.

REPUSIR. Eles incluem alguns edifícios de classe B e C em áreas com baixa demanda por espaço de escritório e escolas acessíveis e cuidados infantis. These buildings are no longer economically viable as office space but can be adapted to other uses such as hotels or residences (as long as they have narrow floorplans and are not large square office towers). Thy include some Class B and C buildings in areas with low demand for office space and accessible schools and child care.

Redevelo. A reconstrução exigirá um forte apoio e incentivos da cidade, mas poderão beneficiar os bairros que precisam de transformação significativa. A um preço baixo o suficiente e com os incentivos certos, por exemplo, mesmo algumas torres de escritório com grandes plantas quadradas podem ser adaptadas ao uso residencial ou de hotel. Aqui, a melhor opção pode ser o padrão, entregar as chaves e seguir em frente. Nesses casos, alguns credores se encontrarão em uma posição nova e desconhecida como proprietários e gerentes de edifícios de escritórios. These buildings are no longer viable as offices and are not fit for adaptive reuse. Redevelopment will require strong support and incentives from the city but could benefit neighborhoods in need of significant transformation. At a low enough price and with the right incentives, for example, even some office towers with large square floorplans might be adapted to residential or hotel use.

Relinquish. These buildings are no longer viable as offices, are not fit for adaptive reuse, and will not attract public support for redevelopment. Here the best choice might be to default, hand over the keys, and move on. In these cases, some lenders will find themselves in a new and unfamiliar position as owners and managers of office buildings.

Próximos etapas para cidades

Cidades e governos locais devem lançar parcerias que incluem órgãos públicos, grupos de interesse local e o setor privado (associações de bairro, grandes empregadores, provedores de serviços CRE e desenvolvedores, por exemplo). Suas estratégias devem incluir esforços de curto prazo (menos de dois anos) e esforços de médio prazo (dois a quatro anos) para estabelecer uma linha de base financeira, a utilização da construção de motivação, apoiar a reconstrução das áreas do centro e substituir a receita tributária perdida. O objetivo final deve ser revitalizar as áreas do centro e torná -las destinos para viver, trabalhar e jogar.

Estabelecer uma linha de base financeira. Eles devem estimar déficits orçamentários da receita tributária mais baixa e criar forças-tarefa locais com jogadores do setor privado (como grandes empregadores, fornecedores de CRE e desenvolvedores). No médio prazo, eles devem monitorar os desenvolvimentos e repriorizar conforme necessário. Eles podem investir na manutenção de espaços públicos e mantê -los seguros, com um foco especial no trânsito. E, dado o tamanho da força de trabalho do governo, a implementação de uma política de retorno ao trabalho pode ajudar a aumentar a vitalidade dos corredores do centro da cidade. In the short term, city and local governments must assess office buildings for their likelihood of default and low occupancy and for the feasibility of conversion to affordable housing. They should estimate budget shortfalls from lower tax revenue and create local task forces with private-sector players (such as large employers, CRE providers, and developers). In the medium term, they should monitor developments and reprioritize as needed.

Drive CRE utilization. In the short term, governments should develop a neighborhood revitalization strategy to make business districts live-work-play destinations. They can invest in maintaining public spaces and keeping them safe, with a special focus on transit. And given the size of the government workforce, implementing a return-to-work policy could help boost the vitality of downtown corridors.

No médio prazo, as cidades devem avaliar, os impedimentos de cima para baixo, os impedimentos do governo à ação - seja no processo de permissão, zoneamento ou impostos - em ordem para aumentar a atratividade das áreas do centro da cidade. Isso pode incluir o desenvolvimento de espaços verdes, melhorar a velocidade e a conexão do transporte público e o zoneamento para mais restaurantes e bares. Os governos também podem mover seus escritórios para reforçar os principais corredores e utilizar melhor o transporte público. No médio prazo, eles podem revisar o zoneamento para permitir mais moradias, hotéis e espaço de varejo e escritório. Eles também podem fornecer incentivos (como férias de impostos e subsídios) para conversões para uso residencial e para retrofits com eficiência energética.

Support the transition to reuse. In the short term, cities should seize opportunities to repurpose office space for affordable housing. In the medium term, they can revise zoning to allow for more housing, hotels, and retail and office space. They can also provide incentives (such as tax breaks and subsidies) for conversions to residential use and for energy-efficient retrofits.

Substitua a receita perdida. atrairia pessoas para o centro da cidade. No médio prazo, os governos podem trabalhar com parceiros para reimaginar os modelos de receita (como aumentar o turismo, criar um distrito artístico ou melhorar os espaços públicos) e fazer as mudanças necessárias nos regulamentos de zoneamento e desenvolvimento. Também é importante considerar cuidadosamente as vantagens competitivas atuais e futuras da cidade e investir nessas áreas. Ao trabalhar em estreita colaboração com proprietários de propriedades e governos da cidade, os credores devem prevenir uma onda de inadimplências que possam sobrecarregar os centros urbanos, forçá -los a se tornar proprietários e gerentes de prédios de escritórios e iniciar uma espiral de valores de propriedades em declínio. Eles precisam implementar estratégias de gerenciamento de riscos, criar recursos internos para reestruturar empréstimos próximos ou inadimplentes e desenvolver mercados para vender esses empréstimos. Mas os credores não estarão apenas lidando com empréstimos antigos e problemáticos. Também haverá novas oportunidades de negócios, pois os proprietários e cidades procuram reconstruir as propriedades. Para aproveitar, os credores precisarão garantir que eles tenham os produtos e a experiência certos em vigor. In the short term, governments should develop a comprehensive plan to close the budget gap (by delaying property reappraisals that would lower taxes, for example) and make better use of public spaces for art, music, and theater programming that would draw people downtown. In the medium term, governments can work with partners to reimagine revenue models (such as by increasing tourism, creating an arts district, or improving public spaces) and make the necessary changes to zoning and development regulations. It’s also important to carefully consider the city’s current and future competitive advantages and invest in those areas.

Next Steps for Lenders

Finally, in this era of higher interest rates and tighter credit, lenders will play an important role in managing zombie buildings and the decreased demand for office space. By working closely with property owners and city governments, lenders should aim to prevent a wave of defaults that could overwhelm urban centers, force them to become owners and managers of office buildings, and start a spiral of declining property values. They’ll need to implement risk management strategies, build internal capabilities to restructure loans near or in default, and develop marketplaces to sell those loans. But lenders won’t just be coping with old, problem loans. There will also be new business opportunities as owners and cities look to redevelop properties. To take advantage, lenders will need to ensure that they have the right products and expertise in place.

Implemente estratégias de mitigação e manutenção de riscos. Eles devem identificar sinais de alerta precoce de problemas, tanto (taxas de vacância da cidade, por exemplo) quanto específicas (utilização de edifícios, expiração do arrendamento e rollups de arrendamento) e desenvolver mecanismos para monitorar essas métricas com mais frequência. To better understand their risk exposure and develop mitigation strategies, lenders need to stress test both their loan books and their investment portfolios (including commercial mortgage-backed securities). They should identify early warning signs of trouble both general (city vacancy rates, for example) and specific (building utilization, lease expiration, and lease rollups) and develop mechanisms to monitor these metrics more frequently.

Crie recursos de reestruturação interna. Os credores devem trabalhar com os mutuários para desenvolver opções (como aplicativos da Web) que podem impedir ou atrasar os inadimplentes. Os credores devem revisar seus modelos operacionais atuais para garantir que eles possam escalar suas capacidades de reestruturação de dívidas/gerenciamento de empréstimos não -desempenho. Isso provavelmente exigirá que eles Even with mitigation strategies in place, defaults will occur and borrowers will need assistance. Lenders should work with borrowers to develop options (such as web applications) that can either prevent or delay defaults. Lenders should review their current operating models to ensure that they can scale their debt restructuring/nonperforming loan management capabilities. This will probably require that they UPSKill Funcionários atuais , contrate talento ou parceiro com uma empresa especializada. 

Desenvolva um mercado. Isso exigirá parceria com investidores de valor profundo, bancos de terra e outros que podem retirar as propriedades do balanço. Os credores também podem precisar criar um mercado para ativos angustiados, por exemplo, construir, comprar ou fazer parceria com plataformas de leilão eletrônico. Inscreva -se Lenders are not in the business of owning and managing office buildings, so they will need to transfer these distressed and repossessed properties to others. That will require partnering with deep-value investors, land banks, and others that can take properties off the balance sheet. Lenders may also need to create a marketplace for distressed assets by, for example, building, buying, or partnering with electronic auction platforms.

Expanda o portfólio de produtos. Para os credores, isso criará oportunidades. Mas eles precisarão considerar cuidadosamente os tipos de produtos financeiros que estarão em demanda (para compra, renovação, reabilitação ou conversão em residencial) e determinar qual eles têm e quais devem acrescentar. Dadas as apostas, os proprietários, as cidades e os credores devem começar a trabalhar juntos para repensar os usos da construção e buscar as revitalizações criativas do centro da cidade. Artigo. Even in this down cycle for office buildings, some property owners will want to renovate, repurpose, or redevelop properties. For lenders, this will create opportunities. But they will need to carefully consider the types of financial products that will be in demand (for purchase, renovation, rehabilitation, or conversion to residential) and determine which they have and which they should add.

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There will be a major recalibration of the office market over the next three years, forcing the nation to deal with a surge of zombie buildings and very stressed urban corridors. Given the stakes, property owners, cities, and lenders must begin working together to rethink building uses and pursue creative downtown revitalizations.

The authors would like to thank Marco Werner, Nico Dovetta, Sarah Feldman, Alexandra Salgado, Kenny Nishimura, Yi Gu, and Sean Lee for their contributions to this article.